Žijeme v době, kdy většina lidí chápe, že vlastnictví nemovitosti je výhodnější oproti jejímu pronájmu. Ale jak na to, když plánujete výstavbu rodinného domu v horizontu 4-5 let? Je i v tomto případě výhodnější vlastnictví nemovitosti, např. bytu, nebo je lepší si byt pronajmout...?
Někteří z nás se k této problematice postaví tak, že je pro ně výhodnější si byt pronajmout. Pak nemusí řešit problémy s tím, že jim banka nepůjčí na výstavbu nemovitosti. To například z důvodu zatížení dluhem na pořízení bytu.
Nicméně vlastnictví bytu nebo jiné nemovitosti, byť na krátké časové období v horizontu např. 4 nebo 5 let, může být velice finančně výhodné a může Vám zajistit potřebný vlastní kapitál na výstavbu vašeho vysněného bydlení.
Pojďme se na to podívat v řeči čísel. Jak nám vlastnictví bytu v krátkém časovém období může přinést potřebný vlastní kapitál.
Vybrali jsme si byt 2 + 1 v Brně za cenu 3,5 mil Kč. Průměrný nájem činí 15 000,- Kč.
Hypoteční úvěr na tuto nemovitost při financování 90% hodnoty nemovitosti činí 12 927,- Kč. To při úrokové sazbě 2,79 % p.a. a splatností 30 let.
Vlastní zdroje včetně zaplacené daně z nabytí nemovitosti by činily 490 000,- Kč. Pokud bychom museli platit i provizi realitní kanceláři, tak k této částce musíme připočítat cca 169 400 Kč. Celkem by se naše vlastní zdroje pohybovaly v rozpětí 490 000 Kč až 659 000 Kč.
Daň z nabytí nemovitosti nemusíme platit v případě, kdy kupujeme družstevní byt, jelikož kupujeme podíl v družstvu. Dále i v případě, že kupujeme nemovitost přímo od developera a budeme prvním majitelem bytu. Daň z nemovitosti se nás pak také netýká.
Vlastní zdroje můžeme nahradit. Ptáte se jak? Odpověď: Pokud vlastníme mi nebo někdo jiný z rodiny (rodiče, prarodiče atd.) nemovitost, na které nevázne zástavní právo jiné banky nebo jiného zástavce, popřípadě žádné věcné břemeno dožití. Takovou nemovitost můžeme bance poskytnout k dozajištění k pořizované nemovitosti. V tu chvíli můžeme zafinancovat jak celou kupní cenu, tak i daň z nabytí nemovitosti, tak i případnou provizi.
Hypotéka by měla pak následující parametry.
Hypoteční úvěr do 80% hodnoty nemovitostí. Financovaná částka by činila 3 809 400,- Kč. Splátka 14 639Kč při úrokové sazbě cca 2,29 % p.a. a splatnosti 30 let.
Za 5 let se hodnota nemovitosti zvedne z 3,5 mil Kč na asi 3 850 000 Kč (počítáno s minimálním nárůstem 10 % za 5 let, ročně tedy o 2 %).
Zůstatek na hypotéce u varianty použití vlastních zdrojů je za 5 let asi 2 789 000 Kč.
Rozdíl mezi zůstatkem hypotéky a cenou nemovitosti tak činí 1 061 000 Kč.
Váš zisk po odečtení vlastních zdrojů je 402 000 Kč.
Zůstatek na hypotéce u varianty použití další nemovitosti k dozajištění za 5 let je 3 341 000 Kč. Rozdíl mezi zůstatkem hypotéky a cenou nemovitosti je 509 000 Kč a to je váš zisk.
Níže uvedená tabulka Vám ukáže, kolik je nutné měsíčně odkládat na různé druhy produktů tak, aby jste dosáhli stejné částky jako při krátkodobém vlastnictvím nemovitosti - viz. výše.
|
produkt |
Měsíční úložka |
zhodnocení |
celkem (zaokrouhleno na tisíce) |
|
Běžný účet 0% p.a. |
6 700 Kč |
0 Kč |
402 000 Kč |
|
Spořící účet 1% p.a. |
6 537 Kč |
9 780 Kč |
402 000 Kč |
|
Stavební spoření 1% p.a. zhodnocení 10 % státní podpora |
6 292 Kč |
24 480 Kč |
402 000 Kč |
|
Konz. podíl. fond 4,5% p.a. zhodnocení |
6 158 Kč |
32 512 Kč |
402 000 Kč |
|
produkt |
Měsíční úložka |
zhodnocení |
celkem (zaokrouhleno na tisíce) |
|
Běžný účet 0% p.a. |
8 484 Kč |
0 Kč |
509 000 Kč |
|
Spořící účet 1% p.a. |
8 277 Kč |
12 380 Kč |
509 000 Kč |
|
Stavební spoření 1% p.a. zhodnocení 10% státní podpora |
8 010 Kč |
28 400 Kč |
509 000 Kč |
|
Konz. podíl. fond 4,5% p.a. zhodnocení |
7 797 Kč |
41 166 Kč |
509 000 Kč |
